2005年08月30日

好評分譲中!駐車場代無料!!

分譲マンションの広告や宣伝で、
たまに見かける。

駐車場無料!の謳い文句。

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分譲マンションの駐車場って、


誰のもの?


マンションを買った人のものじゃない?
マンションの土地とは別に
分譲会社が確保してくれたのならわかるが、

まず例に漏れず、
マンションの敷地内に新設した駐車場の事だろう。
これって、マンションの値段に組み込まれている。
単にそれだけの事^^;
今まで、戸数分の駐車場を確保していない物件が多かった。
必ずしも車が1家に1台あるとは限らなかったからだ。
それが今では車は1家に最低1台。
戸数分の駐車場がない場合、
駐車場の値段をマンションの値段に組み入れるわけにいかない。
不公平が生じるから。当然の話。
しかし、1戸当り1台の駐車場を確保した場合、
駐車場をマンションの値段に組み入れる事は可能。
ただそれだけの話^^;
それを、さも「お得」だと言わんばかりの広告・・・
それぐらいしなきゃ、他にアピールする魅力がない。
そういう事じゃない?
踊らされて買うバカがいるから、
そういう広告を恥ずかしげもなく出すんだよね^^;
ま、私もそのバカの一人ではあるが^^;

しかも、数年経つと、
駐車場の維持管理に管理費だけではお金が不足する事が発覚。
そう。実は数年後に駐車場代を有料にしなきゃいけない事、
結構あるんですよ。
ここまで来ると、詐欺に近いんじゃないの!?
そう思うかも知れませんが、
元々、駐車場代は、管理組合で、
つまり、購入者みんなの話し合いで決めるもの。
分譲会社は関係ない話なんですね^^
それを何故、謳い文句にしてるの!?
って思いますよね(笑)
そもそも謳い文句でも何でもない宣伝文句に、
勝手に消費者が釣られているだけ・・・

ついでに、管理費も購入時の判断材料だったりしますよね?
「お!このマンション、管理費安い!
これなら何とか買える!」
なんて・・・

購入後、最初の総会で、
いきなり管理費の値上げが議題に上るなんて、
よくある事^^

そう。これも、分譲会社には関係ないこと。
あくまで所有者が自分たちで決めるお話しだから。


このブログは、
世の中の消費者がもっと賢くなり、
泣き寝入りをしない事を通じて、
「泣き寝入りを前提とした悪いヤツラ(今回は踏み倒すヤツラ^^)」を
社会から淘汰し、
その事をもって、
今より住みよい社会を作る事を目的としています。
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posted by 鬼 at 09:17 | Comment(10) | 不動産
この記事へのコメント
鬼さん
釣られましたね^^
鬼さんも人の子って事で安心しました(笑)
Posted by gigshark at 2005年08月30日 11:17
ま、回収とは無関係ですが、
昨日、そんなCMを見たので、
つい書きたくなって書きました^^

別にバカバカって、
他人をこき下ろしてるわけじゃありませんので^^;
自分も含めて、
バカを自覚して賢くなりましょ、って事ですから。
Posted by at 2005年08月30日 11:25
司法制度のほうで散々書いたから、おまけに私の隠れノウハウを書いときましょう(もし知っていたら思いっきり恥ずかしいのでごめんなさい)。

不動産の不当表示の場合、不動産屋さんがこれに荷担していると不動産屋さんの責任を追求する場合があります(最近は分譲地の接道関係の不当表示でこれをやった)。
この場合、不動産屋さんの法的責任追及をするのと同時に、宅建協会等に行って、苦情申立をするのが有効です。審査の上、認められれば一定金額まで早い者勝ちで損害を賠償してくれるんで。不動産業者は嫌がりますねえ。あまり知られていない制度なんで。
どこの協会に入っているかは県庁の宅件指導課で教えてくれます。お金がかからない制度なので使えるか使えないかは別にして、使える制度か聞いてみてもいいかもしれない(本件の場合に使えるかは聞いてみないと分からないですよ。やったことないし。)
Posted by クレサラ弁 at 2005年08月30日 14:15
クレサラ弁さん
情報提供ありがとうございます。
ただ、「駐車場代無料」というのは、
不当表示にならないでしょ?
別にウソでもなければ騙しでもない。
ただ単に、
今まで賃貸に住んでいた人の「感覚」を
勝手に利用しただけの事で、
消費者側があまりに無知なだけ。
無知というより、
「マンション欲しい〜〜♪」
という欲求で、
頭がおかしくなっているだけ、とも言えます。
こんなもの、法律や制度で保護したって意味がありません。

そんな事より、クレサラ弁さん、
いつも話の途中で、
肝心要めな部分になると議論を放棄しますよね^^;
Posted by at 2005年08月30日 22:28
ま、少しリラックスして書くと、
 めんどくさがり屋なんですよ。プライベートでは。ただ、情報を独占して儲けてやろうとかいう意識は全くないです。
 使えるか使えないかは、この情報を見た人がやってみなければ分からないけど、もともと塾の先生をやっていたもんだから、別に持っている情報自体は隠しませんよ。

 それから、世の中はいろいろな制度があるからだめ元でやってみるといろいろなことが発見できます。ただ、事件が解決するとめんどくさがり屋の部分が出るのでこの次、似た事件が来たら使おうと温めとくだけなんです。
 この制度もうろちょろ監督官庁に聞いて見つけた制度です。ですが、鬼さんがかかれているとおりつかえるかはやってみないと分かりません。
Posted by クレサラ弁 at 2005年08月31日 11:29
「めんどくさい」と言われると、
何も言葉が出てきません。
絶句です^^;
もういいです・・・

私はあなたとのやり取りの中で、
あなたが
「じゃあブログでも書いてみよう」
とでも言って下さり、
私のブログで紹介する事にでもなるかと期待していましたが、
究極の一言を言われてしまうと、
何も言えません。

今日の記事で言えば、
行動を起こせない8割の人ですね^^;
Posted by 鬼 at 2005年08月31日 11:53
いつも楽しく読ませていただいております。
昔の多重債務者だった頃を自戒しながら読ませていただいている不動産関係者です。

今回少しだけ違うかな?と思いましたので書き込みいたしました。

まず駐車場のお金は設置率に関係なく、今も昔もマンションの価格に入ってます。
なぜなら駐車場の敷地や設置費用だけを別で計算することはないですから。全ての建設費用(土地取得から建物完成まで)に営業利益を乗せて価格は決まります。ですから、駐車場代がただであろうがなかろうが、価格には殆ど影響しません。

では何が違うかと言いますと、後半におっしゃられている管理費です。昔は管理費を安く見せるために当初の管理費を低く見積もり、後で管理費が足りなくなるなどがよくありました。
が、現在は基本的に20年の修繕計画を建てなくてはならないので、余り無茶はできません。あと、自走式と機械式で随分メンテナンス費用が違いますので、駐車場代0円て言っているところは、少し郊外で大規模(100戸以上)・全部平面自走式のところが多いのではないでしょうか。
自走式はメンテナンス代安いですし、世帯数が多いと月々に分担しても意外と影響が少ないものです。年間の駐車場維持管理費が300万円だとすると、30世帯と100世帯では大きく違うので。

結局はどこかで住民が負担していることにはかわりないですが・・・。

もし皆さんがご心配なら購入前に管理の年間計画を見せてもらい、駐車場メンテナンス代をどれぐらいで設定しているかを確認されれば大丈夫だと思いますよ。

20年の修繕計画や管理費などの内容についても、消費者が賢くなって、色々問題になったからこそ改善されているのが現状です。
まだまだ改善すべき点はあると思いますが。

長々と余計なお世話を書いてしまいました。
すいません。失礼します。
Posted by 業者 at 2005年09月02日 16:49
業者さん
ありがとうございます。
そうですか、購入価格には関係ないのですね。
ただ、いずれにしても本来、販売会社がアピールするポイントではないですよね?
それと修繕計画については30年〜35年を計画期間とするのが妥当ではないですか?20年で計画を立てていると、途中で修繕積立金の増額を検討しないといけなくなります。総会決議が得られないと、結局修繕や建て替えができず、マンションが廃墟と化すケースが今後懸念される、と新聞で読んだ事があります。
途中で理事会などで前向きに検討できればいいのですが、住民にも考え方が色々ですから、管理費や修繕計画を練り直すのに住民同士の摩擦が生じたりもします。
販売会社が始めから良心的な計画を立てていれば、無駄なトラブルも避けられるのですが、消費者が無知なばかりに、本当に良心的なマンションを建てて売り出しても、恐らく売れないでしょうし、消費者が真に賢くならない限り、業者もある程度イカサマ的な商売をせざるを得ないという事情はあるでしょうね。
やはりここでも、消費者がまず賢くなる、というのが大前提になってきますね^^;
Posted by 鬼 at 2005年09月02日 17:38
販売の立場としてはアピールしますよ。笑
なぜなら、チラシなどはやはり集客が目標ですから、少しでも行ってみようかなと思ってもらうことが大事なので。

よくあるじゃないですか。スーパーとかで、○○ 1円!みたいなのが。それだけを買ってもらうのではなく、来てもらうことで波及効果がありますよね?マンションもそれをきっかけにきてもらって、本当に気に入ってもらえる要素を発見してもらえることがあったりしますから。
業界寄りかもしれませんが、一概に悪い(イカサマ的)というもんではないかと思います。

あと修繕計画は長すぎるのも大変なんです。
一戸建と違って、住替えることが多いので、20年も経つと住民がかなり入れ替わります。
また、風災害を含めて30年後の建物の状態を予想するのは非常に難しいです。
あくまで住民の自主運営が基本ですし。あくまである程度のガイドライン的なものにしないと逆にがんじがらめな規則を変更するのにたいへんだったりします。多分。

サラ金日記を含めて私が感じている鬼さんの考え方(間違っていたら申し訳ありません)から、この問題を考えるのであれば、中古を買う時にどんな住民層が住んでいるか、修繕積立金・管理費の滞納は多くないか(仲介業者に言えば調べてくれるはずです)など調べることによって回避できます。
また新築時からずっと住んでいるのであれば、皆で管理をしっかりすることによって、マンションの価値を維持し、高値で売買されるようにすれば、変な住民は増えにくいです。実際そうしてるマンションも数は少ないですがあります。自分たちの大事な財産なんですから。

勿論、企業がモラルをもって経営することが先決ですが、要は他者に責任を求めて、あの時こう言ってたとか言わず、個人が責任を持って物事を判断して行動することによって多くの悪いことは回避できるし、すべきなんではないでしょうか。

生意気なこと言いましたね。申し訳ありません。
Posted by 業者 at 2005年09月02日 18:49
業者さん
いや、私も全くの同意見ですよ^^
業者は消費者が求めるものを提供します。
だから業者が本当に良い物を売る為には、
まずは消費者が賢くならないといけないんです。
消費者が真に良い物を求めていないのに、
業者が先走ってそれを売っても売れません。
結果としてその業者は淘汰されるでしょう。
ですから、まずは消費者が賢くなる。
そうする事で、業者は消費者の求めるものを売るわけですから、
本当に良い物を売ろうとするでしょう。

ちなみに、修繕計画はやはり30年〜35年をメドに立てる方が良いです。
20年だとエレベーターや大規模な設備の耐用年数をカバーできません。国土交通省も、新築時の長期修繕計画は30年以上を推奨しています。
当然、管理組合で話し合って計画の立て直しはするべきですが、みんながみんな資金に余裕がないので、購入後に計画の立て直しをするとなると、経済的な事情から反発が多く、実現が困難な場合も多いのです。
管理費を値切ってその分を修繕積立金に回すのが一番良い選択なのですが、それすら実際にはなかなか難しいものなんですよ。
と、まぁ、これも販売業者に責任を押し付ける意味で書いているわけではないですよ^^念のため(笑)
Posted by 鬼 at 2005年09月02日 20:51
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